Nuova sede del Consiglio regionale, adesso il Comune è davanti al bivio: la SCIA può davvero bastare?

Il passaggio da commerciale a direzionale e una trasformazione da centinaia di migliaia di euro rendono decisiva la scelta del titolo edilizio. Consiglio di Stato e Cassazione hanno tracciato confini precisi. E sull’immobile restano da verificare ascensori, vie di fuga, parcheggi, illuminazione e stato autorizzativo

CAMPOBASSO. A questo punto la vicenda della nuova sede del Consiglio regionale entra probabilmente nella sua fase più delicata. Perché, una volta individuato l’immobile di Contrada Macchie, il problema non è più soltanto quello dell’opportunità della scelta regionale. La questione si sposta sul terreno strettamente urbanistico e, soprattutto, sulla responsabilità dell’istruttoria che dovrà stabilire con quale titolo possa essere realizzata la trasformazione dell’edificio.

Ed è qui che il Comune di Campobasso si trova davanti a un passaggio che merita una valutazione particolarmente approfondita.

L’immobile risulta classificato come commerciale e il progetto prospettato punta a trasformarlo in una struttura direzionale destinata ad accogliere uffici pubblici, aula consiliare, archivi e servizi amministrativi. Negli atti esaminati viene indicato un intervento del valore di circa 550mila euro e viene espressamente prospettata la necessità di modificare la destinazione urbanistica.

La domanda, dunque, diventa inevitabile: una semplice SCIA può essere lo strumento sufficiente per consentire un’operazione di questa portata?

Una domanda sulla quale esiste già una giurisprudenza molto significativa

Non è soltanto una questione interpretativa.

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 181 del 13 gennaio 2025, ha affrontato un caso riguardante proprio un mutamento tra categorie funzionalmente distinte. Palazzo Spada ha affermato che la SCIA non costituisce titolo idoneo a sostenere una modifica della destinazione d’uso tra categorie funzionalmente autonome quando, secondo la disciplina applicabile, l’intervento richiede il permesso di costruire.

Il principio assume ancora maggiore importanza per un’altra ragione.

Secondo quella pronuncia, quando una SCIA viene utilizzata al di fuori del proprio ambito applicativo, non si tratta semplicemente di un titolo che diventa inattaccabile trascorso un determinato periodo. Il Consiglio di Stato afferma che una SCIA relativa a un intervento sottratto al suo campo di applicazione rimane improduttiva di effetti.

Un principio che impone prudenza.

Perché, se venisse accertato che il passaggio necessario per Contrada Macchie richiede un titolo edilizio diverso, il problema non sarebbe semplicemente formale.

Commerciale e direzionale non sono la stessa cosa

C’è poi un precedente ancora più specifico.

La Cassazione penale, Sezione III, sentenza n. 6060 del 9 febbraio 2017, ha ricordato che l’articolo 23-ter del DPR 380/2001 considera autonoma la categoria commerciale rispetto a quella produttiva-direzionale.

Ed è proprio nella categoria produttiva-direzionale che la Cassazione colloca, tra l’altro, gli edifici destinati a uffici, sedi di enti e strutture analoghe.

La distinzione appare particolarmente significativa nel caso della futura sede del Consiglio regionale.

Non si starebbe trasformando un ufficio in un altro ufficio.

Si partirebbe da un fabbricato commerciale per arrivare a una sede istituzionale nella quale dovrebbero lavorare stabilmente decine di persone e nella quale dovrebbero essere ospitati consiglieri regionali, dipendenti, amministratori, cittadini, giornalisti e pubblico.

Negli stessi atti relativi alla vicenda viene sostenuto che il passaggio dalla categoria commerciale a quella produttiva-direzionale costituisca un mutamento urbanisticamente rilevante e che l’operazione comporti anche un incremento del carico urbanistico.

Il precedente del Consiglio di Stato del dicembre 2025

A rafforzare la necessità di un’istruttoria particolarmente rigorosa interviene anche una pronuncia ancora più recente.

Il Consiglio di Stato, Sezione VII, sentenza n. 10050 del 18 dicembre 2025, richiamando la propria precedente giurisprudenza, ha ribadito la rilevanza urbanistica del mutamento di destinazione d’uso e ha ricordato la distinzione tra modifiche interne alla medesima categoria e passaggi tra categorie funzionali differenti, ferma restando l’incidenza della legislazione regionale e degli strumenti urbanistici applicabili al singolo caso.

Ed è proprio quest’ultimo punto che Palazzo San Giorgio dovrà verificare con particolare attenzione.

Non basta, infatti, prendere una regola generale e applicarla automaticamente. Bisognerà stabilire quale disciplina nazionale, regionale e comunale trovi concretamente applicazione all’immobile di Contrada Macchie e alle opere progettate.

Ma proprio l’esistenza di precedenti così netti rende difficile immaginare che la scelta del titolo edilizio possa essere considerata un passaggio meramente burocratico.

E non c’è soltanto la destinazione d’uso

Il problema, inoltre, sembra andare ben oltre la definizione della categoria urbanistica.

La trasformazione prevista deve essere valutata nella sua interezza.

Secondo la documentazione prodotta nell’ambito della vicenda, il progetto prevede la trasformazione del fabbricato commerciale in sede di uffici pubblici, con aula consiliare, archivio e altri ambienti. Nella documentazione viene inoltre fatto riferimento alla necessità di verificare titoli edilizi, agibilità, destinazioni assentite, standard urbanistici, parcheggi e procedimenti eventualmente avviati per la trasformazione.
Ed è qui che emergono altri interrogativi.

Uno riguarda il sistema di collegamento verticale dell’edificio.

Il montacarichi/ascensore esistente, secondo gli elementi che ci risultano, non servirebbe tutti i livelli dell’immobile, lasciando fuori proprio aree come archivio e garage.

Un elemento apparentemente tecnico che diventa tutt’altro che secondario quando l’edificio deve trasformarsi in una sede pubblica.

Bisognerà verificare l’accessibilità effettiva dei diversi piani, i percorsi destinati al personale e al pubblico, la movimentazione dei documenti e l’utilizzo degli archivi.

Sessanta stanze: come cambiano sicurezza e luoghi di lavoro?

C’è poi la configurazione interna prevista.

La realizzazione di circa sessanta stanze in spazi originariamente concepiti per una funzione completamente differente apre ulteriori questioni che meritano accertamenti tecnici.

Vie e uscite di emergenza, percorsi di esodo, affollamento, aerazione, illuminazione naturale, superfici disponibili per ogni postazione, requisiti dei luoghi di lavoro e prevenzione incendi diventano elementi centrali.

Una sede istituzionale non è semplicemente un insieme di uffici ricavati attraverso pareti divisorie.

È un luogo di lavoro e, contemporaneamente, un edificio destinato a ricevere pubblico.

Il Comune dovrà quindi valutare non soltanto se sia astrattamente possibile trasformare l’immobile, ma se il progetto concretamente presentato soddisfi l’intero quadro delle prescrizioni applicabili.

Prima ancora della SCIA c’è lo stato legittimo dell’immobile

E c’è un altro passaggio che potrebbe risultare ancora più importante.

Prima di autorizzare o comunque consentire una trasformazione così rilevante occorre ricostruire con precisione lo stato legittimo del fabbricato.

Licenze e concessioni edilizie, eventuali permessi di costruire successivi, varianti, sanatorie, condoni, certificazioni, agibilità e destinazioni d’uso precedentemente assentite devono comporre un quadro coerente.

Non può esistere una valutazione seria del futuro dell’immobile senza avere prima chiarito completamente il suo passato urbanistico.

Negli atti acquisiti sulla vicenda viene richiesta espressamente la verifica dei titoli edilizi, delle varianti, delle eventuali sanatorie o condoni, dell’agibilità e delle destinazioni d’uso legittimamente assentite.

E dunque anche su questo punto serviranno risposte documentali.

Il carico urbanistico non può essere ignorato

C’è poi il tema già affrontato nel precedente articolo: il carico urbanistico.

La nuova funzione comporterebbe flussi completamente differenti.

Consiglieri, dipendenti, collaboratori, cittadini, giornalisti, fornitori, personale di servizio e mezzi istituzionali trasformerebbero inevitabilmente l’utilizzo quotidiano dell’area.

Parcheggi, accessi, viabilità e standard urbanistici diventano quindi parte integrante dell’istruttoria.

La stessa documentazione esaminata pone esplicitamente il problema dell’incremento del carico urbanistico e della disponibilità degli spazi destinati a parcheggio.
Non è un dettaglio.

Perché il titolo necessario per realizzare un intervento non può essere valutato isolando il semplice cambio della denominazione funzionale da tutto ciò che concretamente la nuova destinazione produce sul territorio.

Palazzo San Giorgio dovrà decidere. E motivare

È qui che la questione assume anche una dimensione amministrativa e potenzialmente giudiziaria.

Il Comune di Campobasso dovrà valutare con estrema attenzione l’eventuale possibilità di consentire il cambio di destinazione attraverso SCIA, confrontando il progetto concreto con l’articolo 23-ter del DPR 380/2001, la normativa regionale, gli strumenti urbanistici comunali e la giurisprudenza formatasi in materia.

Perché esiste ormai un precedente del Consiglio di Stato particolarmente chiaro: una SCIA presentata per un intervento che non rientra nel suo ambito applicativo non acquista efficacia semplicemente perché l’Amministrazione non interviene immediatamente.

Ed è questo probabilmente uno degli aspetti più delicati.

Se Palazzo San Giorgio ritenesse sufficiente la SCIA, dovrà essere in grado di spiegare sulla base di quali norme e di quali caratteristiche dell’intervento il passaggio da commerciale a direzionale possa essere realizzato attraverso quello strumento.

Se invece dovesse ritenere necessario il permesso di costruire, cambierebbe inevitabilmente il percorso amministrativo dell’intera operazione.

Il rischio del contenzioso non è più teorico

La questione, del resto, ha già assunto una dimensione conflittuale.

Negli atti relativi alla vicenda vengono prospettate possibili iniziative davanti alla giustizia amministrativa e vengono richiamati anche eventuali profili civili, penali e contabili qualora il mutamento venisse assentito attraverso un titolo ritenuto non idoneo.

Questo non significa che tali responsabilità esistano già, né che necessariamente verranno riconosciute da un giudice.

Significa però che l’eventuale decisione comunale potrebbe essere sottoposta a un vaglio giudiziario.

Ed è esattamente per questo che l’istruttoria assume un peso enorme.

Ogni elemento – destinazione urbanistica, stato legittimo, opere previste, parcheggi, carico urbanistico, accessibilità, sicurezza, agibilità e titolo edilizio – dovrà essere verificato e motivato.

Perché questa volta non si tratta soltanto di decidere dove collocare qualche ufficio.

Si tratta di trasformare un fabbricato commerciale nella sede dell’assemblea legislativa del Molise.

E prima che su quell’edificio possa comparire la scritta “Consiglio regionale del Molise”, Palazzo San Giorgio dovrà rispondere a una domanda che ormai non può più essere aggirata:

per una trasformazione di questa natura basta davvero una SCIA, oppure la legge impone il preventivo rilascio del permesso di costruire?

Dalla risposta potrebbe dipendere non soltanto il futuro della nuova sede.

Potrebbe dipendere anche l’apertura di un nuovo, e ben più complesso, capitolo giudiziario.

Ci sono poi molti interrogativi sulla procedura adottata dalla Regione Molise per individuare ed affittare la nuova sede del consiglio regionale. Ne parleremo in un altro articolo interamente dedicato a questo.